Nemovitosti a daně

Otázky daní v souvislosti s koupí nemovitosti mohou jak kupujícím, tak i prodávajícím připravit celou řadu horkých chvil. V následujícím textu jsme pro Vás sestavili přehled základních informací k této problematice.

Více informací
Česká daňová správa Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1.1.2008

Daň z příjmů

Příjmy z prodeje nemovitostí

Nemovitost prodává fyzická osoba (občan i podnikatel), který ji nemá zahrnutou ve svém obchodním majetku

Příjmy z prodeje rodinného domu, bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.
V případě, nesplnění podmínky 2 let, může být příjem z tohoto prodeje osvobozen pouze za podmínky, že prodávající získané prostředky z prodeje použije na uspokojení bytové potřeby.
Příjmy z prodeje ostatních nemovitostí (např. obytný dům s více jak 3 byty, pozemek, garáž, chatu aj.), ale také z prodeje rodinného domu nebo bytu, kde občan nesplní podmínku dvouletého bydlení bezprostředně před prodejem – tj. např. je vlastníkem těchto nemovitostí, ale nebydlí v nich - jsou od daně z příjmů osvobozeny, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne dobu 5 let.
Pokud tomu tak není zdaňuje občan příjem z prodeje v rámci daňového přiznání typu B dle ustanovení § 10 ZDP – ostatní příjmy. Zdanitelný příjem lze snížit o cenu, za kterou byla nemovitost prokazatelně nabyta.

Nemovitost prodává fyzická osoba (podnikatel OSVČ), který ji má zahrnutou ve svém obchodním majetku

Při prodeji nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku, je příjem z prodeje zdanitelným příjmem dle ustanovení § 7 zákona o daních - jako příjem z podnikatelské činnosti.
Podnikatel je povinen podat daňové přiznání typu B. Jako výdaj lze uplatnit zůstatkovou cenu nemovitosti. U pozemků je výdajem (nákladem) vstupní cena pozemku, a to jen do výše příjmů z jejich prodeje (tzn. že převyšují-li výdaje (náklady) na pořízení pozemku dosažené příjmy (výnosy), ke vzniklé ztrátě se nepřihlíží).
Příjem z prodeje je od daně z příjmů osvobozen, pokud podnikatel rodinný dům či byt, kde měl bydliště 2 roky bezprostředně před prodejem, vyřadil z obchodního majetku a od vyřazení uběhly nejméně 2 roky (event. 5 let, pokud nesplní podmínku bydliště).
Časový test pro osvobození ostatních nemovitostí (např. výše zmiňovaný obytný dům s více jak 3 byty, pozemek, garáž, chata aj.) je nejméně 5 let od jejich vyřazení z obchodního majetku podnikatele.

Nemovitost prodává právnická osoba (firma)

Výnos z prodeje je součástí zdanitelných výnosů a zůstatková cena dané nemovitosti je daňově uznatelným nákladem společnosti.
U pozemků je výdajem (nákladem) vstupní cena pozemku, a to jen do výše příjmů z jejich prodeje (tzn. že převyšují-li výdaje (náklady) na pořízení pozemku dosažené příjmy (výnosy), ke vzniklé ztrátě se nepřihlíží.

Příklad
V květnu roku 2000 pan Horák dokončil rodinný dům. Bydlel v něm do roku 2002. V roce 2003 domek přenechal dceři, která se vdala a sám se přestěhoval ke svým rodičům. Ke konci roku 2003 se dcera přestěhovala do bytu, který získala. Pan Novák rodinný dům v roce 2004 prodal. Příjem nezdanil, domníval se, že příjem z prodeje je osvobozen od daně, protože v domě dva roky bydlel.

Postup

Dle zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny příjmy z prodeje rodinného domu, bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Pan Novák tuto podmínku nesplnil, proto příjem musí být zdaněn dle § 10 zákona o daních z příjmů.
Příjem z prodeje tohoto rodinného domu by byl osvobozen až po pěti letech. Pan Novák dům nabyl v roce 2000, pětiletý časový test by počal běžet od měsíce května 2000, skončil by tedy v měsíci květnu 2005.


Daň z přidané hodnoty

Pořízení bytu nebo domu

U převodu (prodeje) bytového domu, rodinného domu a bytu, ale také nedokončeného rodinného domu a bytu se uplatní snížená sazba DPH (9 %).
Převod (prodej) bytového domu, rodinného domu a bytu bude osvobozen od DPH, pokud k převodu dojde po uplynutí 3 let od nabytí nebo kolaudace.

Pořízení zastavěných pozemků   ↓   ↑

Prodej zastavěných pozemků bude i nadále od DPH osvobozen.
Nezastavěné stavební pozemky podléhají při prodeji základní sazbě DPH (20 %).

Pozemek, na kterém jsou vybudovány inženýrské sítě, je zastavěným pozemkem

Převod pozemků

" Převod pozemků, včetně finančního pronájmu, je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc ( § 56 odst. 3 ZDPH)."
Pokud na tomto pozemku (sumě parcel) je stavba jako věc, pak předmětný pozemek přestává být stavebním pozemkem ve smyslu zákona jako celek. Stavební pozemek musí být převoditelný a musí být nutně věcí, tj. musí být tvořen minimálně jednou parcelou (viz § 118 a § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku). Přitom je nepodstatné, na které z parcel stavba jako věc vznikla, nebo na které parcele byla umístěna.

Pozemek, na kterém jsou vybudovány inženýrské sítě, je zastavěným pozemkem.

Více informací:  Proč stavět s firmou Stavosmart s.r.o. ???   → pozemek bez DPH

Česká daňová správa Informace k uplatňování zákona o DPH u výstavby po 1.1.2008


dále: víc než si můžete dovolit , Hypotéka na 100% z hodnoty nemovitosti ,

Stavební práce

Stavební a montážní práce spojené s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami bytových domů, rodinných domů a bytů budou nadále podléhat snížené sazbě DPH (9 %).
Nově se uplatní snížená sazba i u strojů a zařízení, které se do bytových domů, rodinných domů a bytů jako jejich součást montážními a stavebními prácemi zabudují nebo zamontují (např. lustry, kamna, elektrické průtokové nebo zásobníkové ohřívače vody).
Snížená sazba se neuplatní u stavebních a montážních prací spojených s rekonstrukcí, modernizací a opravami výhradně nebytových prostor bytových domů a rodinných domů.

Příklad

Truhlář – fyzická osoba vyrábí kuchyňské linky a montuje je do bytových jednotek.
S jakou sazbou DPH bude vystavovat faktury za dodání a montáž těchto kuchyňských linek do bytových jednotek?

Postup

Jde-li o montáž vestavěných kuchyní, prováděnou přímo v bytovém domě, rodinném domě nebo bytě umístěném v některém z těchto domů, uplatňuje se snížená sazba ve výši 9 %.

Daň z převodu nemovitostí - prodej

Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, přičemž kupující (nabyvatel) je v tomto případě ručitelem.
Sazba daně je 3 % ze základu daně.
Základem daně je:
- cena zjištěná podle zvláštního předpisu nebo
- sjednaná cena - základem daně je ta cena, která je vyšší
Prodávající je povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad práva zapsán do katastru nemovitostí.

Daň z nemovitostí - koupě

Přiznání k dani z nemovitosti je obecně poplatník povinen podat do 31.ledna zdaňovacího období, přesněji řečeno přiznání k dani z nemovitosti například za rok 2005 se podává do 31.ledna 2005 podle stavu, který u nemovitosti byl 1.ledna 2005.
Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu roku, se nepřihlíží.
Pokud tedy koupíte nemovitost v průběhu roku, daňové přiznání měl podávat a daň z nemovitosti platit původní majitel (tj. podle stavu k 1.1.).
Pokud roční daň z nemovitosti nepřesáhne částku 1000 Kč, je daň splatná do 31.května (roku 2005, pokud se daň týká roku 2005).
V ostatních případech se platí ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31.května, do 30.června, do 30.září a do 30.listopadu.

Daň u pozemků

Základem daně z pozemků je:
- cena půdy u orné půdy, chmelnic, vinic apod.
- cena pozemku nebo součin skutečné výměry a částky 3,80 Kč u hospodářských lesů a rybníků
- a skutečná výměra u ostatních pozemků

Druh nemovitosti sazba daně
orné půdy, chmelnice, vinice apod.
0,75 %

hospodářské lesy a rybníky
0,25 %

skutečná výměra u ostatních pozemků
1,00 Kč násobená koeficientem (podle velikosti obce) u stavebních pozemků

0,10 Kč u zastavěných ploch a nádvoří a u ostatních ploch

Daň ze staveb

Základem daně ze staveb je výměra půdorysu stavby podle stavu k 1.lednu zdaňovacího období.
U bytů a nebytových prostor je základem daně výměra podlahové plochy v m2 vynásobená koeficientem 1,20.
Sazby daně se liší podle druhu stavby, například:
- u obytných domů a bytů je sazba daně 1 Kč za 1 m²
- u staveb pro podnikatelskou činnost jsou sazby daně za 1 m² 1 Kč, 5 Kč nebo 10 Kč podle druhu podnikatelské činnosti
- u garáží vystavěných odděleně je sazba daně 4 Kč za 1 m² atd.

Tato základní sazba daně se dále zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží.
U obytných domů a bytů se dále sazba násobí koeficientem podle velikosti obce (podobně jako u stavebního pozemku v rámci výpočtu daně z pozemků).











































opis z Realitní kancelář Centrum